Probleme bei der Beteiligung der WfA als Darlehensgeberin

Nicht selten kommt es zu Abwicklungsproblemen, wenn die WfA als Darlehensgeberin für die Mittel der Wohnungsbauförderung beteiligt ist. Folgende Problembereiche seien an dieser Stelle kurz erwähnt:

Voraussetzung für die Auszahlung der öffentlichen Darlehensmittel ist, dass die Darlehensnehmer ein abstraktes Schuldversprechen zugunsten der Landesbank abgeben und zu dessen Sicherung eine Hypothek in das Grundbuch eintragen lassen. Geschieht dies durch die Käufer auf der Grundlage einer ihnen durch die Verkäufer erteilten Belastungsvollmacht, scheitert der Vollzug häufig an dem Umstand, dass die heute übliche eingeschränkte Belastungsvollmacht die Käufer nur berechtigt, ein Grundpfandrecht bis zu vollständigen Belegung des Kaufpreises lediglich zur Sicherung der mit Tilgungswirkung auf den Kaufpreis gezahlten Beträge zu bestellen. Eine solche Einschränkung des Sicherungszweckes des Grundpfandrechtes akzeptiert die WfA nicht. Zur Begründung führt sie an, dass sie im Fall des Scheiterns des Kaufvertrages den veräußerten Grundbesitz nicht nur für die gezahlte Valuta, sondern zusätzlich auch für solche Beträge in Anspruch nehmen will, zu deren Zahlung der Darlehensnehmer verpflichtet sei. Hierzu zähle insbesondere der Verwaltungskostenbeitrag. Dass es sich dabei wirtschaftlich eher um ein untergeordnetes Problem handelt – der Verwaltungskostenbeitrag beläuft sich nach den Richtlinien der WfA auf 0,4 % des Darlehensbetrages – ist für die Anstalt unerheblich.
Erörterungen mit der WfA zu diesem Punkt waren nicht ergiebig; sie wird von ihrer Haltung nicht abrücken. Für die Praxis ist daher davon auszugehen, dass eine Belastungsvollmacht, aufgrund derer eine WfA-Hypothek zur Eintragung gelangen soll, nicht die herkömmliche Bestimmung enthalten darf, wonach das Grundpfandrecht nur zur Sicherung für die mit Tilgungswirkung gezahlte Darlehensvaluta bestellt werden darf.

Da die Vereinbarung eines eingeschränkten Sicherungszweckes nicht möglich ist, ist die Abtretung der Auszahlungsansprüche die entscheidende Sicherung des Verkäufers. § 2 Abs. 2 der AGB der WfA (Vordruck 0270, Fassung 5.02 – abrufbar im Internet unter www.nrw-bank.de –) regelt, dass die Abtretung der Ansprüche auf Auszahlung der Fördermittel – auch im Falle der Veräußerung – ausgeschlossen ist. Eine Abtretung der Darlehensansprüche des Käufers gegenüber dem Kreditgeber an den Verkäufer ginge daher gem. § 399 BGB ins Leere.

Abweichend von ihren AGB ist die WfA jedoch bereit, einer Abtretung der Auszahlungsansprüche bei Eintragung ihrer Hypothek zuzustimmen. Allerdings macht sie die Zustimmung davon abhängig, dass sich der Zessionar ihr gegenüber verpflichtet, sich entgegen § 404 BGB auch solche Einwendungen entgegenhalten zu lassen, die nach der Abtretung aus den Rechtsbeziehungen zwischen der Bank und den Darlehensnehmern entstehen können. Ob diese Erstreckung sachgerecht ist, kann an dieser Stelle dahinstehen, denn in der Praxis ist die Bank anderenfalls nicht bereit, der Abtretung zuzustimmen. Es dürfte sich empfehlen, dass sich der Notar die Zustimmung der WfA zur Abtretung ausdrücklich bestätigen lässt. Eine konkludente Genehmigung der Abtretung sollte im Hinblick auf die Fassung der AGB nicht unterstellt werden.

Ein weiteres Problem ergibt sich in diesem Zusammenhang aus dem Umstand, dass die WfA in der Vergangenheit nicht bereit war, die Auszahlung der Darlehensvaluta von den Fälligkeitsvoraussetzungen des Kaufvertrages abhängig zu machen. Derzeit ist die WfA allerdings bereit, das Vorliegen des Fälligkeitsschreibens des Notars als weiterer Auszahlungsvoraussetzung zu prüfen und die Auszahlung nur auf das dort angegebene Konto vorzunehmen. Es empfiehlt sich, auch diesen Umstand bei der Formulierung der Belastungsvollmacht zu berücksichtigen.

Letztlich ergeben sich Probleme, wenn die zugunsten der Bank eingetragene Hypothek im Zuge der Übertragung der Immobilie von den Erwerbern übernommen werden soll. In diesen Fällen verlangt die Bank eine Nachtragsverhandlung, in der die Erwerber ein Schuldversprechen in der vollen Höhe des Hypothekenbetrages abgeben und sich deswegen der Zwangsvollstreckung unterwerfen. Von dieser Forderung rückt die WfA auch dann nicht ab, wenn das Darlehen nicht mehr in voller Höhe des Hypothekenbetrages valutiert. Diese Haltung resultiert aus dem Umstand, dass nach der Praxis der WfA die Hypothek nicht zur Sicherung des in Bestand und Höhe variierenden Darlehensbetrages selbst, sondern zur Sicherung des in der Hypothekenbestellungsurkunde abgegebenen abstrakten Schuldversprechens in Höhe des maximalen Darlehensbetrages nebst Sicherungszinsen dient. Das abstrakte Schuldversprechen wird durch die Höhe des noch valutierenden Darlehens nicht berührt.

Die vorstehenden Problemkreise werden eingehend von Heimsoeth in der Rheinischen Notarzeitschrift 2002, S. 88, unter der Überschrift „Ausgewählte Aspekte des alten und neuen Wohnungsbauförderungsrechts“ erörtert. Hier findet sich auch ein Formulierungsvorschlag für die Belastungsvollmacht. Die Geschäftsstelle der Westfälischen Notarkammer ist bei der Beschaffung des Aufsatzes gerne behilflich.